Attestato di prestazione energetica: cos’è e cosa contiene
Il decreto legislativo 192 del 2005 dà una definizione precisa. L’APE è il documento che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso descrittori specifici. Lo rilasciano esperti qualificati e indipendenti. Contiene anche raccomandazioni per migliorare l’efficienza energetica.
In pratica l’APE riporta gli indici di prestazione energetica, dell’involucro e globale, e la classe energetica corrispondente. Sono gli stessi dati che devono comparire negli annunci di vendita o di affitto. Le raccomandazioni indicano quali interventi migliorerebbero la classe: non sono un obbligo, ma un’indicazione per chi deve decidere dei lavori.
L’APE non certifica che la casa è in regola: descrive quanta energia consuma, con un metodo uguale per tutti.
L’attestato vale al massimo dieci anni dal rilascio. Va aggiornato a ogni ristrutturazione o riqualificazione che cambia la classe energetica. Decade prima se non si rispettano i controlli di efficienza degli impianti termici. In quel caso perde validità il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza mancata. Per questo all’APE si allegano i libretti di impianto.
Quando serve l’APE
L’articolo 6 del decreto elenca i casi. L’APE va prodotto per gli edifici costruiti, venduti o affittati a un nuovo inquilino. Gli edifici nuovi e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti devono averlo prima del certificato di agibilità. Negli edifici esistenti, quando serve, lo produce il proprietario. Per un edificio nuovo lo produce il costruttore, che sia il committente o l’impresa che costruisce direttamente.
C’è poi il caso di chi vende o affitta un edificio non ancora costruito. Il venditore deve dare evidenza della prestazione energetica futura. L’attestato di prestazione energetica vero e proprio va prodotto entro quindici giorni dalla richiesta del certificato di agibilità.
| Situazione | APE richiesto | Cosa prevede l’articolo 6 |
|---|---|---|
| Vendita | Sì, se l’immobile non ne ha già uno valido | Disponibile all’avvio della trattativa, consegnato alla fine; clausola e copia allegata all’atto |
| Donazione | Sì, se l’immobile non ne ha già uno valido | Il proprietario lo produce e lo consegna |
| Nuova locazione di un edificio intero | Sì | Clausola nel contratto registrato e copia allegata |
| Nuova locazione di una singola unità | Sì | Clausola nel contratto, senza obbligo di allegare la copia |
| Annuncio di vendita o affitto | Sì | Indici di prestazione e classe energetica nell’annuncio, salvo affitti residenziali sotto i quattro mesi l’anno |
| Nuova costruzione o ristrutturazione importante | Sì | APE prima del certificato di agibilità |
Le sanzioni per chi omette clausola o allegato sono fissate dallo stesso articolo. Nei contratti di compravendita vanno da 3.000 a 18.000 euro, a carico delle parti in solido. Per le locazioni di singole unità vanno da 1.000 a 4.000 euro, dimezzate se il contratto dura fino a tre anni. Pagare la sanzione non esenta dal presentare l’attestato alla Regione.
Il decreto esclude alcune categorie di edifici. Tra queste ci sono gli edifici dichiarati inagibili o collabenti e i fabbricati isolati sotto i 50 metri quadrati di superficie utile. Sono esclusi anche locali come box, cantine e depositi senza impianti di climatizzazione.
APE in Lombardia: chi lo redige e come si verifica
In Lombardia la certificazione energetica fa capo al sistema CENED, gestito da ARIA, società della Regione Lombardia. L’APE è redatto da un soggetto certificatore accreditato e depositato nel Catasto Energetico Edifici Regionale. Il portale pubblica l’elenco dei certificatori accreditati. Per gli obblighi di dotazione e di allegazione il portale richiama anche la delibera regionale VIII/5018 e le sue modifiche. In Lombardia l’attestato di prestazione energetica segue quindi anche regole proprie della Regione.
Chi compra o affitta può controllare un attestato prima di firmare. Il servizio Visura APE del portale CENED permette di verificare l’esistenza e la validità di un APE depositato. Si inserisce il codice identificativo dell’attestato oppure i dati catastali dell’immobile. Il portale precisa che il fac-simile scaricato non sostituisce l’APE ai fini degli obblighi di dotazione e allegazione.
APE e Ecobonus: quando lo chiede la detrazione
Per alcune detrazioni l’APE fa parte della documentazione tecnica. I vademecum ENEA sull’Ecobonus indicano caso per caso cosa conservare. Per la riqualificazione globale serve l’APE dopo l’intervento. Per la coibentazione delle strutture serve l’APE di ogni unità per cui si chiede la detrazione.
| Intervento Ecobonus | APE richiesto secondo il vademecum ENEA |
|---|---|
| Riqualificazione energetica globale | Sì, l’APE successivo all’intervento |
| Coibentazione di pareti, coperture e pavimenti | Sì, per ogni unità che chiede la detrazione |
| Sostituzione di serramenti | Sì, tranne per la sostituzione di infissi in una singola unità immobiliare |
La differenza tra i bonus conta anche qui. Gli interventi del Bonus Casa e dell’Ecobonus hanno documenti e comunicazioni diversi. Nell’assistenza tecnica alle detrazioni seguo requisiti, asseverazioni e comunicazione all’ENEA: è lì che si verifica se serve l’APE e in quale momento. La parte fiscale resta al commercialista o al CAF.
Cosa guardare in un APE prima di comprare o affittare
Un attestato di prestazione energetica si legge in pochi minuti, se si sa dove guardare. Gli indici dicono più della sola classe: quello dell’involucro riguarda muri, tetto e serramenti, quello globale tutto l’edificio, impianti compresi. Un attestato rilasciato prima di lavori importanti può non descrivere più l’immobile.
Infine, l’APE non dice nulla sulla regolarità edilizia né sulla struttura. Un appartamento in buona classe energetica può avere una difformità da sanare o un solaio da verificare. Sono controlli diversi, da fare con documenti diversi.
Domande frequenti sull’attestato di prestazione energetica
Quanto dura l’APE?
Al massimo dieci anni dal rilascio, secondo l’articolo 6 del decreto legislativo 192 del 2005. Va aggiornato prima se una ristrutturazione o una riqualificazione cambia la classe energetica. Decade anche se non si rispettano i controlli di efficienza degli impianti termici. In quel caso perde validità il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza mancata.
Serve l’APE per affittare un appartamento?
Sì, per una nuova locazione il proprietario deve produrlo se l’unità non ne ha già uno valido. Va messo a disposizione all’avvio della trattativa e consegnato alla fine. Il contratto deve contenere la clausola sull’APE. Per la locazione di una singola unità non è obbligatorio allegare la copia al contratto.
Serve l’APE per vendere un rudere o un edificio inagibile?
Il decreto esclude dall’obbligo gli edifici dichiarati inagibili o collabenti. Esclude anche i fabbricati isolati sotto i 50 metri quadrati e locali come box, cantine e depositi senza impianti di climatizzazione. Lo stato dell’immobile va però documentato: conviene verificarlo con il notaio prima del rogito.
L’APE serve sempre per l’Ecobonus?
No, dipende dall’intervento. Secondo i vademecum ENEA serve per la riqualificazione globale e per la coibentazione delle strutture. Per i serramenti serve, tranne nella sostituzione di infissi in una singola unità immobiliare. Il requisito va controllato sul vademecum dell’intervento prima di iniziare i lavori.