In pratica il decreto Salva Casa allarga le tolleranze, rende più semplice provare lo stato legittimo e introduce una sanatoria meno rigida per le difformità parziali. Ha toccato anche i cambi di destinazione d’uso e i requisiti minimi di altezza e superficie degli alloggi. Qui sotto trovi cosa permette ogni strumento, a quali condizioni e dove si ferma.
Le tre novità principali
Il decreto interviene su tre fronti distinti, ciascuno con una propria base normativa:
- Tolleranze costruttive ed esecutive ampliate — piccoli scostamenti tra quanto realizzato e quanto autorizzato, che prima potevano bloccare una pratica, oggi rientrano più facilmente nella soglia di tolleranza ammessa.
- Prova dello stato legittimo semplificata (art. 9-bis DPR 380/2001) — per dimostrare la regolarità di un immobile con una storia edilizia complessa, stratificata su più titoli nel tempo.
- Accertamento di conformità per le parziali difformità (art. 36-bis) — una procedura più snella dell’accertamento di conformità ordinario, attraverso la doppia conformità “disgiunta”: l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti edilizi e igienico-sanitari vigenti al momento della realizzazione dell’intervento; vale il meccanismo del silenzio-assenso: se il Comune non risponde entro 45 giorni dalla domanda, l’istanza si intende accolta.
Una precisazione sui tempi. I 45 giorni riguardano la richiesta di permesso in sanatoria. Per la SCIA in sanatoria il termine è di 30 giorni: lo fissa l’art. 36-bis, comma 6, che rinvia all’art. 19, comma 6-bis, della legge 241/1990. In entrambi i casi il termine si interrompe se il Comune chiede integrazioni motivate.
Non è un condono. Il decreto Salva Casa non sana “tutto”: per le opere completamente difformi dal titolo abilitativo edilizio o realizzate in assenza dello stesso, richiede comunque il rispetto della piena doppia conformità (rispetto alla normativa urbanistica ed edilizia sia dell’epoca di costruzione sia di quella attuale), nonché il rispetto di eventuali vincoli paesaggistici o sismici.
Cosa permette il decreto Salva Casa, strumento per strumento
Ogni strumento ha un articolo di riferimento nel Testo Unico e una condizione precisa. Capire quale si applica al tuo immobile è il primo passo, e si fa sui documenti.
| Strumento | Articolo del DPR 380/2001 | Cosa permette | Condizione principale |
|---|---|---|---|
| Tolleranze costruttive ed esecutive | 34-bis | Considerare regolari piccoli scostamenti dal titolo | Restare entro le soglie di legge; dichiarazione del tecnico |
| Stato legittimo | 9-bis | Provare la regolarità con il titolo originario o con l’ultimo titolo | Per l’ultimo titolo: il Comune deve aver verificato i titoli precedenti |
| Sanatoria delle parziali difformità | 36-bis | Ottenere permesso o SCIA in sanatoria | Conformità disgiunta, attestata dal tecnico; oblazione |
| Varianti a titoli anteriori al 1977 | 34-ter | Regolarizzare con SCIA le varianti in corso d’opera | Epoca dei lavori provata; oblazione |
| Cambio di destinazione d’uso | 23-ter | Cambiare uso alla singola unità con meno vincoli | Condizioni fissate dal Comune e norme di settore |
Tolleranze costruttive
L’art. 34-bis stabilisce quando uno scostamento da altezze, distacchi, cubatura o superficie non è una violazione edilizia. La regola generale è il 2 per cento delle misure del titolo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le soglie vanno dal 2 al 6 per cento, secondo la superficie utile dell’unità. Più l’unità è piccola, più la soglia è alta.
Per gli stessi interventi il decreto ha ampliato anche le tolleranze esecutive. Vi rientrano, ad esempio, le irregolarità esecutive dei muri e la diversa posizione delle aperture interne. Valgono solo per immobili non sottoposti a tutela, e solo se non violano la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l’agibilità. Le tolleranze non richiedono una sanatoria: le dichiara il tecnico abilitato, nelle nuove pratiche edilizie o in una dichiarazione asseverata allegata all’atto di vendita.
Stato legittimo
Lo stato legittimo è la fotografia di ciò che è stato autorizzato. Dopo il decreto, secondo l’art. 9-bis, può risultare dal titolo che ha previsto la costruzione. Oppure dal titolo dell’ultimo intervento che ha riguardato l’intero immobile o l’intera unità, se in quella sede il Comune ha verificato i titoli precedenti. Contano anche i titoli in sanatoria e il pagamento delle sanzioni.
Per gli edifici costruiti quando il titolo non era obbligatorio valgono il catasto di primo impianto e altri documenti probanti. Tra questi: riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio. C’è poi una regola utile in condominio. Le difformità delle parti comuni non pesano sullo stato legittimo della singola unità, e viceversa.
Il Salva Casa non cambia quello che è stato costruito: cambia il modo in cui si dimostra che era regolare, o che può diventarlo.
Cambio d’uso, altezze minime e varianti ante 1977
L’art. 23-ter ammette sempre il cambio d’uso della singola unità dentro la stessa categoria funzionale. Lo ammette anche tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, nelle zone A, B e C. Il Comune può fissare condizioni specifiche. Per le unità al primo piano fuori terra o seminterrate decide la legge regionale. Serve comunque un titolo: la SCIA se non ci sono opere, altrimenti quello richiesto per i lavori.
L’art. 24 consente al progettista di asseverare i requisiti igienico-sanitari anche con altezze interne fino a 2,40 metri, invece di 2,70. Lo stesso vale per i monolocali fino a 20 metri quadrati per una persona e 28 per due. Non è automatico: l’alloggio deve essere adattabile e rientrare in un intervento di recupero, o in un progetto con soluzioni alternative.
L’art. 34-ter riguarda le varianti in corso d’opera a titoli rilasciati prima della legge 10 del 1977. Se non rientrano nelle tolleranze, si regolarizzano con una SCIA e il pagamento di un’oblazione.
Decreto Salva Casa in Lombardia
Le regole del decreto si applicano direttamente anche in Lombardia. La Regione ha poi allineato la propria legge per il governo del territorio con la legge regionale 6 dicembre 2024, n. 20. L’art. 26 richiama in modo espresso la SCIA e il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis e il nuovo regime dei cambi d’uso.
Le pratiche si presentano agli sportelli telematici dei Comuni. Prassi e tempi di istruttoria cambiano da un ufficio all’altro: quello che vale in un Comune della Bergamasca non vale per forza in quello accanto.
Cosa NON risolve da solo
Il Salva Casa semplifica la parte urbanistico-amministrativa della pratica. Se la difformità riguarda elementi strutturali — una parete portante modificata, un solaio realizzato senza titolo, una sopraelevazione — serve comunque una verifica tecnica della sicurezza statica, che il decreto non sostituisce. È il motivo per cui, in molti casi, la sanatoria urbanistica e la relazione tecnica sulla struttura vanno di pari passo.
La norma stessa lo prevede. Nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta anche il rispetto delle norme sulle costruzioni in vigore all’epoca dei lavori. E lo sportello unico può subordinare il permesso in sanatoria a interventi, anche strutturali, necessari per la sicurezza. La relazione di idoneità statica accerta cosa regge la struttura così com’è, prima del deposito della pratica.
Ci sono poi situazioni che il decreto lascia alle regole di prima, o a procedure più lunghe.
| Situazione | Cosa si applica |
|---|---|
| Opere senza permesso di costruire o in totale difformità | Art. 36: piena doppia conformità. Se il Comune non risponde entro 60 giorni, la richiesta si intende rifiutata |
| Opere eseguite senza autorizzazione paesaggistica, o in difformità da essa | Parere vincolante dell’autorità che gestisce il vincolo; i termini della sanatoria restano sospesi |
| Opere che non rispettano la disciplina urbanistica di oggi | L’art. 36-bis non le sana: chiede la conformità urbanistica alla data della domanda |
| Diritti dei vicini e dei terzi | Le tolleranze non possono limitarli |
Per questo, quando seguo una sanatoria edilizia, parto dal rilievo dell’immobile e dal confronto con i titoli depositati in Comune. Solo dopo si sa quale strumento del decreto si applica, e se serve anche la verifica della struttura.
Domande frequenti
Il decreto Salva Casa ha una scadenza?
No. È una riforma a regime del DPR 380/2001, senza termine di validità — a differenza dei condoni edilizi del passato, che avevano finestre temporali precise.
Basta il Salva Casa per sanare qualsiasi difformità?
No: si applica a difformità specifiche (tolleranze, stato legittimo, parziali difformità ex art. 36-bis) e richiede comunque una verifica di conformità: disgiunta per le parziali difformità dell’art. 36-bis, piena doppia conformità per le opere senza permesso di costruire o in totale difformità (art. 36). Alcune situazioni restano fuori dal suo perimetro.
Serve un tecnico per capire se la mia situazione rientra nel Salva Casa?
Sì: la valutazione richiede un confronto tra la situazione reale dell’immobile, i titoli edilizi esistenti e la normativa vigente. È un lavoro tecnico, non una semplice verifica documentale.
Il Salva Casa vale anche per i lavori fatti dopo il 2024?
In parte. La sanatoria dell’art. 36-bis e la tolleranza del 2 per cento sono regole permanenti e valgono anche per il futuro. Le soglie di tolleranza più alte e le tolleranze esecutive ampliate riguardano invece solo gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. La data dei lavori va provata con documenti.
Chi ha comprato o ereditato una casa con una difformità può sanarla?
Sì. L’art. 36-bis consente di chiedere la sanatoria sia al responsabile dell’abuso sia all’attuale proprietario dell’immobile. Chi ha comprato o ereditato può quindi regolarizzare una difformità che non ha realizzato. Restano uguali le condizioni: conformità attestata da un tecnico abilitato e pagamento dell’oblazione stabilita dal Comune.
Cosa cambia con il Salva Casa per chi vende casa?
Cambia il modo di documentare la regolarità. Le tolleranze si dichiarano con un’asseverazione del tecnico allegata all’atto. Lo stato legittimo si può provare anche con l’ultimo titolo che ha riguardato l’intera unità. Se emerge una difformità parziale, conviene affrontarla prima del rogito: la sanatoria dell’art. 36-bis ha i suoi tempi.