Sanatoria edilizia e Decreto Salva Casa
Regolarizzo abusi e difformità edilizie su edifici nella Bergamasca e provincia di Milano, applicando le semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa: dalla verifica iniziale al deposito in Comune.
La sanatoria edilizia è la procedura che permette di regolarizzare un immobile che presenta difformità rispetto ai titoli abilitativi originari — una tramezza spostata, un soppalco realizzato senza permesso, un cambio di destinazione d’uso mai comunicato. Dal 2024 il quadro di riferimento è cambiato: il cosiddetto Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha ampliato in modo permanente le possibilità di regolarizzazione, senza scadenze — è una riforma a regime, non un condono temporaneo.
01Cosa cambia con il Salva Casa
Il Decreto Salva Casa interviene sul Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) su più fronti: amplia le tolleranze costruttive ed esecutive tra quanto realizzato e quanto autorizzato, semplifica la prova dello stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis), e introduce l’accertamento di conformità per le parziali difformità (art. 36-bis), con termini certi e meccanismo di silenzio-assenso in caso di mancata risposta del Comune.
Non tutte le difformità sono sanabili allo stesso modo: la valutazione va fatta caso per caso, verificando la normativa vigente al momento della costruzione e quella attuale (la cosiddetta doppia conformità), oltre a eventuali vincoli paesaggistici o sismici sull’immobile.
Un vincolo che non cambia: la sicurezza strutturale
Le semplificazioni del Salva Casa riguardano l’aspetto urbanistico-amministrativo. Non sostituiscono la verifica tecnica: se la difformità riguarda elementi strutturali (aperture in muri portanti, solai, sopraelevazioni), serve comunque una relazione tecnica che accerti la sicurezza statica dell’immobile prima di procedere con la pratica.
02Come funziona l’iter
Sopralluogo e rilievo
Inquadramento normativo
Verifica strutturale
Deposito e chiusura pratica
03Quando serve
Le situazioni più frequenti che porto in regola: vani o soppalchi realizzati senza titolo, cambi di destinazione d’uso non comunicati, difformità riscontrate in occasione di una compravendita o di una successione, richieste di agibilità bloccate da una situazione urbanistica non in regola, controlli comunali che segnalano difformità da sanare.
«La sicurezza di un edificio non si improvvisa» — anche in sanatoria, la parte tecnica viene prima della pratica amministrativa.
04Un caso reale
SCIA in sanatoria e agibilità di un fabbricato degli anni ’60
Leggi il caso →05Domande frequenti
Il Decreto Salva Casa ha una scadenza?
No. A differenza dei condoni edilizi del passato, il Salva Casa (L. 105/2024) è una riforma strutturale del DPR 380/2001, senza termine di validità: le sue disposizioni restano applicabili anche negli anni successivi.
Qualsiasi abuso edilizio è sanabile?
No. Dipende dal tipo di difformità, dalla doppia conformità urbanistica (rispetto alla normativa dell’epoca e a quella attuale) e da eventuali vincoli sull’immobile. Va valutato caso per caso con un sopralluogo.
Serve un tecnico anche per le “semplici tolleranze”?
Sì: stabilire se uno scostamento rientra nelle tolleranze ammesse, o richiede invece un accertamento di conformità, richiede la verifica di un tecnico abilitato — un errore di inquadramento può bloccare la pratica.
Cosa succede se la difformità riguarda un muro portante?
In quel caso la sanatoria amministrativa non basta: serve una relazione tecnica che accerti la sicurezza statica dell’elemento strutturale, prima o insieme al deposito della pratica.
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Non tutte le difformità sono sanabili: si capisce con l'analisi dei documenti, non al telefono.
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