Cosa sono le tolleranze costruttive
Il cantiere non riproduce mai il progetto al millimetro. Un muro risulta più lungo di qualche centimetro, un solaio più alto, una finestra spostata. L’articolo 34-bis stabilisce quando questi scarti non sono abusi.
Il testo vigente distingue due famiglie. Le tolleranze costruttive riguardano le misure: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Le tolleranze esecutive riguardano irregolarità minime, finiture e collocazione di impianti e opere interne. Le regole sono diverse, quindi le tengo separate.
Il limite si calcola sulle misure previste nel titolo abilitativo, non sullo stato di fatto rilevato oggi.
Tolleranze costruttive a regime: il limite del 2%
Il comma 1 dell’articolo 34-bis dice che il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri non è violazione edilizia se resta entro il 2% delle misure del titolo. Vale per gli interventi attuali e futuri.
Il comma 1-ter aggiunge un punto utile. Gli scostamenti del comma 1 valgono anche per le misure minime fissate dalle norme su distanze e requisiti igienico-sanitari. Non è quindi una tolleranza solo sulla carta del progetto.
La percentuale si applica a ciascun parametro. Su un’altezza di 2,70 metri il 2% è 5,4 centimetri. Su una parete di 10 metri è 20 centimetri. Sono calcoli aritmetici, non una valutazione del caso: ogni immobile va verificato sul titolo e sul rilievo.
Tolleranze costruttive per le opere entro il 24 maggio 2024
Il decreto Salva Casa ha ampliato i limiti per le opere già realizzate, senza trasformarsi in un condono. La modifica è nell’articolo 1 del D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024. Il comma 1-bis dell’articolo 34-bis fissa scaglioni in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
| Superficie utile dell’unità | Limite di tolleranza |
|---|---|
| Inferiore a 60 m² | 6% |
| Inferiore a 100 m² | 5% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Superiore a 500 m² | 2% |
Gli scaglioni valgono solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Dopo quella data resta il 2% del comma 1.
Il comma 1-ter precisa come si misura la superficie utile. Conta solo la superficie assentita con il titolo che ha abilitato l’intervento, al netto di eventuali frazionamenti eseguiti nel tempo. L’unità che oggi misura 95 metri quadrati può quindi appartenere a uno scaglione diverso, se in origine era più grande.
| Misura nel titolo | Margine al 2% | Margine al 5% (unità sotto 100 m²) |
|---|---|---|
| Altezza di 2,70 m | 5,4 cm | 13,5 cm |
| Parete di 10 m | 20 cm | 50 cm |
| Superficie utile di 80 m² | 1,6 m² | 4 m² |
La tabella mostra solo l’aritmetica dei due limiti. Se lo scostamento rientra nel margine non serve alcuna pratica di sanatoria per quel parametro. Se lo supera, l’intero scostamento è una difformità.
Tolleranze esecutive: cosa rientra e cosa no
Il comma 2 riguarda gli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004. Per questi sono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità. Lo è anche la diversa collocazione di impianti e opere interne. Devono essere eseguite durante i lavori di un titolo abilitativo, non violare la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicare l’agibilità.
Per gli interventi entro il 24 maggio 2024 il comma 2-bis aggiunge altre ipotesi, alle stesse condizioni:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la diversa ubicazione delle aperture interne;
- la diversa esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione.
Restano fuori le opere che cambiano la sostanza dell’intervento. Una parete portante spostata, un solaio realizzato senza titolo o una sopraelevazione non sono irregolarità di minima entità. Su questi elementi serve comunque una verifica tecnica della sicurezza statica, che la sanatoria urbanistica non sostituisce.
Zona sismica e stato legittimo: la dichiarazione del tecnico
Le tolleranze vanno dichiarate. Il comma 3 prevede che il tecnico abilitato le indichi nella modulistica di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie. In alternativa le attesta con una dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento di diritti reali, come un rogito. Serve a dimostrare lo stato legittimo dell’immobile.
Nelle zone sismiche il comma 3-bis aggiunge un passaggio. Fanno eccezione le zone a bassa sismicità indicate dai decreti di cui all’articolo 83. Il tecnico attesta anche che l’intervento rispetta le prescrizioni antisismiche, riferite alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione. L’attestazione, con la documentazione tecnica, va trasmessa allo sportello unico per l’autorizzazione o per il controllo previsto dalla Regione.
Nelle zone sismiche la tolleranza edilizia non esonera dal rispetto delle regole antisismiche: lo dice il comma 3-bis.
Il comma 3-ter chiude con un limite: l’applicazione dell’articolo 34-bis non può limitare i diritti dei terzi. Una tolleranza edilizia non risolve quindi un conflitto con il vicino sulle distanze.
Oltre il limite: come si regolarizza
Quando lo scostamento supera la tolleranza, o riguarda un parametro non coperto, è una difformità. Il passo successivo è capire di quale tipo e se si può sanare. Per le parziali difformità l’articolo 36-bis del DPR 380/2001 prevede l’accertamento di conformità. L’esito dipende dal caso e dal Comune, mai dalla sola percentuale.
In pratica serve una sanatoria edilizia impostata sul rilievo e sul titolo di partenza. Il rilievo stabilisce di quanto l’edificio si discosta dal progetto. Il titolo dice cosa era stato autorizzato. Solo il confronto tra i due mostra se lo scarto rientra nella tolleranza o no.
Domande frequenti sulle tolleranze costruttive
Il 2% si applica anche agli edifici costruiti prima del 2024?
Gli scaglioni più ampi, fino al 6%, valgono per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per quelli successivi resta il 2% del comma 1. La data che conta è quella di realizzazione dell’opera, non quella della richiesta o del rogito. Se non è documentata, il tecnico deve ricostruirla dai titoli e dagli atti disponibili.
Il limite si calcola sulla superficie totale o su ogni misura?
Si calcola su ciascun parametro: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altra misura dell’unità immobiliare. La percentuale si applica alla misura prevista nel titolo. Superare il limite su un solo parametro basta a far diventare lo scostamento una difformità, anche se gli altri sono in regola.
Le tolleranze valgono per un immobile vincolato?
Le tolleranze esecutive del comma 2 sono escluse per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004. Per quelle costruttive del comma 1 il testo dell’articolo 34-bis non prevede la stessa esclusione, ma sul bene tutelato la verifica va fatta caso per caso. Meglio chiarirla con il tecnico prima di qualsiasi dichiarazione.
Devo dichiarare la tolleranza anche se non faccio lavori?
La dichiarazione è prevista nelle nuove istanze edilizie e negli atti di trasferimento o scioglimento della comunione di diritti reali. Chi vende o acquista un immobile con scostamenti vicini ai limiti deve quindi farli verificare prima del rogito. Il tecnico abilitato confronta rilievo e titolo e redige l’asseverazione.