Accertamento di conformità: cos’è e chi può chiederlo
L’accertamento di conformità non è un condono. Il condono, nelle sue tre edizioni, permetteva di sanare anche opere contrarie alle regole, entro limiti e scadenze fissati per legge. L’accertamento di conformità è invece una procedura ordinaria e sempre aperta. Funziona solo se l’opera, pur realizzata senza il titolo giusto, rispetta le regole richieste dalla norma.
Entrambi gli articoli permettono di presentare la domanda al responsabile dell’abuso oppure all’attuale proprietario dell’immobile. È un punto importante per chi ha comprato o ereditato una casa con una difformità fatta da altri. La domanda va presentata prima che il Comune irroghi le sanzioni.
Art. 36: assenza di titolo e totale difformità
L’art. 36 del DPR 380/2001 si applica a tre situazioni. Interventi eseguiti senza permesso di costruire, interventi in totale difformità dal permesso, interventi eseguiti senza la SCIA che la legge consente in alternativa al permesso di costruire.
La condizione è la doppia conformità piena. L’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stata realizzata, sia quando si presenta la domanda. Basta che una delle due regole non torni in uno dei due momenti, e la sanatoria non si può rilasciare.
L’oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione. Se l’intervento rientra tra quelli per cui il contributo non è dovuto, l’oblazione si calcola secondo l’art. 16. Il Comune decide con un provvedimento motivato entro sessanta giorni. Se non risponde, la domanda si intende rifiutata: è il cosiddetto silenzio-rifiuto.
Art. 36-bis: parziali difformità e variazioni essenziali
L’art. 36-bis, introdotto dal DL 69/2024, copre il campo più frequente nelle case esistenti. Le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità, e le variazioni essenziali.
La condizione è la doppia conformità disgiunta. L’opera deve rispettare la disciplina urbanistica vigente quando presenti la domanda e i requisiti della disciplina edilizia vigenti quando è stata realizzata. È questa separazione dei due momenti che rende sanabili molti casi prima esclusi.
Il tecnico ha un ruolo pesante. Assevera le conformità e prova l’epoca dei lavori con i documenti dello stato legittimo dell’immobile. Se i documenti non bastano, attesta la data sotto la propria responsabilità. Le dichiarazioni false hanno conseguenze penali.
Lo sportello unico può condizionare il titolo a lavori da eseguire prima, anche strutturali, per rispettare le norme di sicurezza. Può chiedere anche di rimuovere le parti non sanabili. Il Comune decide sul permesso in sanatoria entro quarantacinque giorni; se non risponde, la domanda si intende accolta. Per la SCIA in sanatoria vale il termine della SCIA edilizia, trenta giorni secondo l’art. 19, comma 6-bis, della legge 241/1990.
C’è poi il paesaggio. Se l’immobile è vincolato, il Comune chiede il parere sulla compatibilità paesaggistica all’autorità del vincolo, che sente la Soprintendenza. Il parere può riguardare anche lavori che hanno creato superfici o volumi. Nel frattempo i termini della sanatoria restano sospesi.
Art. 36 e art. 36-bis a confronto
| Art. 36 | Art. 36-bis | |
|---|---|---|
| Opere interessate | Senza permesso di costruire, in totale difformità, senza SCIA alternativa al permesso | Parziali difformità, variazioni essenziali, opere senza SCIA o in difformità |
| Conformità richiesta | Piena: urbanistica ed edilizia, all’epoca e oggi | Disgiunta: urbanistica oggi, edilizia all’epoca |
| Interventi imposti dal Comune | Non previsti dall’articolo | Possibili, anche strutturali |
| Oblazione | Doppio del contributo di costruzione | Permesso: doppio del contributo, con maggiorazione in alcuni casi; SCIA: doppio dell’aumento di valore, tra un minimo e un massimo |
| Se il Comune non risponde | Domanda rifiutata dopo 60 giorni | Accolta dopo 45 giorni (permesso) o 30 (SCIA) |
| Vincolo paesaggistico | Regole ordinarie | Parere di compatibilità anche per superfici e volumi |
Il decreto Salva Casa non ha toccato la doppia conformità piena dell’art. 36. Ha creato una strada più ampia solo per le difformità che non arrivano alla totale difformità.
Come si capisce quale accertamento di conformità serve
Prima della domanda il tecnico confronta lo stato reale con i titoli depositati, stabilisce che tipo di difformità c’è e da quando esiste. Questa classificazione va fatta sulle definizioni di legge e non a occhio. Il Testo Unico definisce la totale difformità all’art. 31: un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione, oppure volumi oltre i limiti del progetto con una propria autonomia. Le variazioni essenziali sono rinviate alle Regioni, che in Lombardia le definiscono nella legge per il governo del territorio (L.R. 12/2005). Le parziali difformità sono quelle dell’art. 34.
| Tipo di difformità | Dove è definita | Strada per la sanatoria |
|---|---|---|
| Opera senza permesso di costruire o in totale difformità | Art. 31 DPR 380/2001 | Art. 36, doppia conformità piena |
| Variazione essenziale | Art. 32 DPR 380/2001 e legge regionale | Art. 36-bis, conformità disgiunta |
| Parziale difformità dal permesso o dalla SCIA | Art. 34 DPR 380/2001 | Art. 36-bis, conformità disgiunta |
| Scostamento entro le tolleranze | Art. 34-bis DPR 380/2001 | Nessuna sanatoria: dichiarazione del tecnico |
Non tutto ciò che non coincide con il progetto è una difformità. Le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis non sono abusi e non richiedono sanatoria: si dichiarano. Il confine tra tolleranza, parziale difformità e variazione essenziale si stabilisce misura per misura.
Poi c’è la struttura. Se la difformità tocca elementi portanti, la conformità urbanistica non basta. Le Norme Tecniche per le Costruzioni chiedono la valutazione della sicurezza per le opere realizzate senza titolo o in difformità. Nei Comuni in zona sismica, esclusi quelli a bassa sismicità, l’art. 36-bis, comma 3-bis, richiede anche l’attestazione del tecnico sul rispetto delle norme tecniche dell’epoca, prevista dall’art. 34-bis, comma 3-bis.
La sanatoria edilizia parte proprio da questa classificazione. Confronto rilievo e titoli, individuo l’articolo applicabile e verifico la parte strutturale quando serve. Lavoro nella Bergamasca, anche nelle province di Milano e Cremona.
Domande frequenti
Se il Comune non risponde, l’accertamento di conformità è accolto?
Dipende dall’articolo. Per l’art. 36 il silenzio vale come rifiuto dopo sessanta giorni. Per l’art. 36-bis vale come accoglimento: quarantacinque giorni per il permesso in sanatoria, trenta per la SCIA. Sempre per l’art. 36-bis, il termine si interrompe se l’ufficio chiede integrazioni motivate e puntuali, e resta sospeso durante il parere paesaggistico.
Posso chiedere la sanatoria per un abuso fatto dal vecchio proprietario?
Sì, la domanda può presentarla l’attuale proprietario, alle stesse condizioni. Per l’art. 36-bis serve dimostrare l’epoca dei lavori: atti, titoli, fotografie e documenti catastali vanno raccolti prima della domanda.
Una veranda chiusa senza titolo rientra nell’art. 36 o nell’art. 36-bis?
Non si può dire in astratto. Una veranda può creare nuovo volume o superficie, e la classificazione dipende da dimensioni, uso e titolo esistente. Può essere una parziale difformità, una variazione essenziale o un intervento senza titolo. Va stabilito sulle carte e sulle misure prima di scegliere la procedura.
L’accertamento di conformità sana anche la parte strutturale?
No. Regola il rapporto con il Comune sul piano urbanistico ed edilizio. Se l’opera tocca elementi portanti, va verificata secondo le Norme Tecniche e, in zona sismica, documentata con l’attestazione del tecnico.