Quando si usa la SCIA in sanatoria
L’art. 36-bis del DPR 380/2001 riguarda tre situazioni: gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, quelli eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, e le variazioni essenziali. Sono difformità frequenti negli edifici con qualche decennio di storia: secondo i casi, una distribuzione interna diversa dal progetto, un vano in più, un’apertura spostata.
In linea generale la SCIA in sanatoria riguarda le opere che avrebbero richiesto una SCIA. Per quelle soggette a permesso di costruire si chiede il permesso in sanatoria. Capire in quale delle due strade ricade il tuo caso è il primo lavoro del tecnico, e va fatto sui titoli edilizi depositati in Comune.
La domanda può presentarla il responsabile dell’abuso oppure l’attuale proprietario. È un punto che conta: chi ha comprato o ereditato un immobile con una difformità può regolarizzarla anche se non l’ha realizzata lui.
La SCIA in sanatoria non cancella una difformità: accerta che quell’opera, a certe condizioni, poteva essere fatta.
La conformità richiesta: cosa significa “disgiunta”
Per l’art. 36-bis l’intervento deve essere conforme a due discipline diverse, in due momenti diversi. Deve rispettare la disciplina urbanistica in vigore quando presenti la domanda. E deve rispettare i requisiti della disciplina edilizia in vigore quando l’opera è stata realizzata. È la cosiddetta doppia conformità disgiunta.
Diverso è il caso delle opere eseguite senza permesso di costruire o in totale difformità. Lì si applica l’art. 36, che chiede la piena doppia conformità: urbanistica ed edilizia, sia all’epoca della costruzione sia oggi.
| Art. 36-bis | Art. 36 | |
|---|---|---|
| Quando si applica | Parziali difformità, variazioni essenziali, assenza o difformità dalla SCIA | Assenza di permesso di costruire o totale difformità |
| Conformità richiesta | Disgiunta: urbanistica alla data della domanda, edilizia all’epoca dei lavori | Piena: urbanistica ed edilizia, sia all’epoca dei lavori sia alla data della domanda |
| Se il Comune non risponde | Il titolo si forma: 45 giorni per il permesso, 30 per la SCIA | La richiesta si intende rifiutata dopo 60 giorni |
L’epoca dei lavori va provata con documenti: titoli edilizi, informazioni catastali, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, altri atti pubblici o privati di provenienza certa. Quando non è possibile, la norma consente al tecnico di attestare la data con una propria dichiarazione. È una responsabilità personale, con sanzioni penali in caso di dichiarazione falsa.
Tempi e silenzio-assenso: 30 giorni, non 45
Sui termini circola spesso un solo numero, ma la norma ne prevede due. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il Comune si pronuncia entro 45 giorni: se non lo fa, la richiesta si intende accolta. Per la SCIA in sanatoria vale invece il termine delle SCIA edilizie, cioè i 30 giorni dell’art. 19, comma 6-bis, della legge 241/1990. Trascorso il termine, le decisioni successive del Comune sono inefficaci.
Ci sono due eccezioni da conoscere. Se il Comune chiede integrazioni motivate, il termine si interrompe e riparte quando le riceve. Se l’opera è stata eseguita senza autorizzazione paesaggistica, o in difformità da essa, i termini restano sospesi fino alla fine del procedimento di compatibilità paesaggistica.
Il silenzio-assenso non è una scorciatoia. Se i requisiti mancano, il Comune applica le sanzioni previste dal Testo Unico. Per questo nessuno può prometterti in anticipo l’esito: dipende dal caso e dal Comune.
Come funziona l’iter, passo per passo
La pratica parte sempre dallo stato reale dell’immobile, non dalla modulistica. In Lombardia si presenta agli sportelli telematici dei Comuni, con prassi che cambiano da un ufficio all’altro.
| Passo | Cosa si fa |
|---|---|
| Rilievo | Si misura lo stato di fatto e lo si confronta con i titoli edilizi depositati |
| Inquadramento | Si stabilisce lo strumento: tolleranza, SCIA in sanatoria, permesso in sanatoria |
| Verifica strutturale | Se la difformità tocca elementi portanti, si verifica la sicurezza statica |
| Deposito | Il tecnico attesta le conformità e presenta la segnalazione |
| Oblazione | Si paga l’importo determinato dal Comune secondo l’art. 36-bis, comma 5 |
| Chiusura | Si aggiorna il catasto allo stato dei luoghi |
A Fornovo San Giovanni un fabbricato dei primi anni Sessanta era stato autorizzato per due appartamenti e costruito con quattro. La regolarizzazione di quel fabbricato ha richiesto anche l’adeguamento di un bagno, la verifica degli impianti, l’aggiornamento catastale e una relazione di idoneità statica, fino all’agibilità. La verifica è stata di piena doppia conformità, riferita al 1963 e al 2023: erano le regole in vigore prima del Salva Casa.
Quando la sanatoria da sola non basta
Il Salva Casa ha semplificato la parte urbanistica e amministrativa. Non ha toccato la parte strutturale. L’art. 36-bis lo dice in modo esplicito: lo sportello unico può subordinare il titolo a interventi, anche strutturali, necessari per rispettare le norme sulla sicurezza. Può anche chiedere la rimozione delle opere che non si possono sanare.
Ci sono tre situazioni in cui la SCIA in sanatoria va affiancata da altro:
- Elementi portanti. Un muro portante aperto, un solaio aggiunto, un sopralzo: serve una relazione di idoneità statica che accerti cosa regge la struttura così com’è.
- Zona sismica. Per gli immobili nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, la norma richiede anche un’attestazione tecnica sul rispetto delle norme per le costruzioni. La zona del tuo Comune va verificata.
- Vincolo paesaggistico. Se l’opera è stata eseguita senza autorizzazione paesaggistica, o in difformità da essa, serve il parere vincolante dell’autorità che gestisce il vincolo, con tempi propri.
Se la difformità riguarda la struttura, prima si verifica che l’edificio regga, poi si deposita la pratica.
Nella sanatoria edilizia seguo entrambe le parti: l’inquadramento urbanistico e, quando serve, la verifica strutturale. Avere un solo referente evita che la pratica si fermi a metà perché manca la relazione sulla struttura.
Domande frequenti
La SCIA in sanatoria ha il silenzio-assenso?
Il meccanismo c’è, ma con un termine diverso dal permesso in sanatoria. Per la SCIA valgono i 30 giorni delle SCIA edilizie: dopo, le decisioni del Comune sono inefficaci. Per il permesso in sanatoria i giorni sono 45. I termini si interrompono se il Comune chiede integrazioni e restano sospesi se serve l’accertamento di compatibilità paesaggistica.
Quanto costa una SCIA in sanatoria?
Non esiste una cifra valida per tutti. Per le opere senza SCIA o in difformità da essa, l’art. 36-bis, comma 5, fissa l’oblazione, stabilita dal Comune, nel doppio dell’aumento di valore dell’immobile: da 1.032 a 10.328 euro, oppure da 516 a 5.164 euro se l’opera è conforme sia all’epoca dei lavori sia oggi. Si aggiungono diritti comunali e lavoro tecnico.
SCIA in sanatoria e CILA tardiva sono la stessa cosa?
No. La CILA tardiva riguarda i lavori che richiedevano solo una comunicazione asseverata, ed è regolata dall’art. 6-bis del DPR 380/2001. La SCIA in sanatoria riguarda opere più rilevanti, soggette a SCIA, e richiede la verifica di conformità dell’art. 36-bis. Confondere le due strade è uno degli errori che bloccano le pratiche.
Il decreto Salva Casa permette di sanare tutto con una SCIA?
No. Il decreto Salva Casa ha ampliato le tolleranze e introdotto la conformità disgiunta per le difformità parziali. Le opere senza permesso o in totale difformità restano soggette alla piena doppia conformità. E restano fermi i vincoli paesaggistici e sismici.