Sanatoria edilizia: costi e tempi dipendono dalla procedura
La prima domanda non è quanto si paga, ma quale strada si applica. Il testo unico dell’edilizia, il DPR 380/2001, distingue casi diversi, ognuno con le sue regole. Il Salva Casa del 2024 ha cambiato molte di queste regole, ma non ha creato una tariffa unica.
Le tolleranze costruttive dell’articolo 34-bis non sono violazioni edilizie. Non si sanano: il tecnico le dichiara nella pratica successiva o in una dichiarazione allegata all’atto di vendita. Le opere senza permesso di costruire o in totale difformità seguono l’articolo 36. Le parziali difformità, le variazioni essenziali e le opere senza SCIA o difformi seguono l’articolo 36-bis.
| Situazione | Procedura | Cosa si paga per legge | Se il Comune non risponde |
|---|---|---|---|
| Scostamenti entro le tolleranze | Dichiarazione del tecnico, art. 34-bis | Nessuna oblazione | Non serve una risposta |
| Opera senza permesso o in totale difformità | Permesso in sanatoria, art. 36 | Contributo di costruzione in misura doppia | Dopo 60 giorni la richiesta è rifiutata |
| Parziale difformità dal permesso o variazione essenziale | Permesso in sanatoria, art. 36-bis | Doppio del contributo di costruzione, più 20% salvo piena doppia conformità | Dopo 45 giorni la richiesta è accolta |
| Opera senza SCIA o difforme | SCIA in sanatoria, art. 36-bis | Doppio dell’aumento di valore, da 1.032 a 10.328 euro | Termine di 30 giorni delle SCIA |
La prima voce di costo di una sanatoria non è l’oblazione: è capire con quale procedura si regolarizza l’opera.
Oblazione e sanzioni: gli importi che fissa la legge
L’oblazione è la somma che si paga per ottenere il titolo in sanatoria. Per l’articolo 36 è pari al contributo di costruzione in misura doppia. Se l’intervento sarebbe stato gratuito, si paga quanto previsto dall’articolo 16. Il contributo di costruzione, a sua volta, si calcola su oneri di urbanizzazione e costo di costruzione stabiliti dal Comune.
L’articolo 36-bis, comma 5, distingue due casi. Per le parziali difformità dal permesso e le variazioni essenziali l’oblazione è il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20%. L’aumento non si applica se l’opera era conforme sia all’epoca dei lavori sia oggi. Per le opere senza SCIA o difformi l’oblazione è il doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile. Lo valutano gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, e il responsabile del procedimento fissa l’importo tra 1.032 e 10.328 euro. La forbice scende tra 516 e 5.164 euro se l’opera è conforme alle regole di allora e di oggi.
Se la sanatoria non si chiede, le conseguenze cambiano. Per le opere senza SCIA l’articolo 37 prevede una sanzione pari al triplo dell’aumento di valore venale, non inferiore a 1.032 euro. Chi presenta la SCIA spontaneamente a lavori in corso paga invece 516 euro.
Nelle aree con vincolo paesaggistico si aggiunge un passaggio. Se l’opera è stata eseguita senza autorizzazione paesaggistica, serve il parere vincolante dell’autorità del vincolo. Se la compatibilità è accertata, si paga anche una sanzione pari al maggiore tra danno arrecato e profitto conseguito, determinata con una perizia di stima. Se è negata, si applica la demolizione prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Le altre voci: Comune, lavoro tecnico, eventuali lavori
L’oblazione è solo una parte della spesa. Il Comune chiede di solito diritti di segreteria e di istruttoria, con importi fissati da una sua delibera. Variano da Comune a Comune e vanno letti caso per caso. Poi c’è il lavoro tecnico, che dipende da quanto è complicata la storia dell’immobile.
| Voce | Quando c’è | Chi ne stabilisce l’importo |
|---|---|---|
| Oblazione | Nelle sanatorie degli articoli 36 e 36-bis | La legge, applicata dal Comune |
| Diritti di segreteria e istruttoria | In genere per ogni pratica | La delibera del Comune |
| Rilievo, confronto con i titoli, pratica | Sempre | L’incarico al professionista |
| Verifica strutturale e attestazione sismica | Se la difformità tocca la struttura o l’immobile è in zona sismica | L’incarico al professionista |
| Lavori prescritti | Se lo sportello unico condiziona il titolo a interventi | Il progetto e l’impresa |
| Aggiornamento catastale | Se cambia la planimetria | Pratica catastale e relativi tributi |
Il primo lavoro di una pratica di sanatoria edilizia è il confronto tra lo stato reale e i titoli depositati in Comune. Da lì si capisce quale procedura si applica e quindi quali voci entrano nel conto. Il professionista deve poi attestare le conformità con una dichiarazione sotto la propria responsabilità.
Due voci vengono spesso sottovalutate. Lo sportello unico può subordinare il permesso a interventi, anche strutturali, necessari per la sicurezza, o alla rimozione di ciò che non si può sanare. E nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità, il tecnico deve attestare anche il rispetto delle norme tecniche dell’epoca. Nel caso pubblicato di Fornovo San Giovanni la regolarizzazione ha richiesto anche una relazione di idoneità statica, l’adeguamento di un bagno e l’aggiornamento catastale.
Sanatoria edilizia: da cosa dipendono i tempi
I tempi si dividono in due parti. La prima viene prima della domanda: accesso agli atti, rilievo, ricostruzione della storia dell’immobile, eventuali verifiche sulla struttura. Dipende da quanto sono completi gli archivi e da quanti interventi si sono sovrapposti negli anni.
La seconda parte è la risposta del Comune, e qui la legge fissa dei termini. Per il permesso in sanatoria dell’articolo 36 il Comune ha 60 giorni: se tace, la richiesta si intende rifiutata. Per il permesso dell’articolo 36-bis i giorni sono 45 e il silenzio vale come accoglimento. Per la SCIA in sanatoria vale il termine di 30 giorni delle SCIA edilizie.
I termini di legge non sono la durata della pratica: si interrompono se il Comune chiede integrazioni e ripartono quando le riceve.
Ci sono poi le sospensioni. Se l’opera è in area vincolata e manca l’autorizzazione paesaggistica, i termini restano sospesi fino alla fine del procedimento di compatibilità. Per le opere dell’articolo 36-bis la legge dà all’autorità del vincolo 180 giorni e alla Soprintendenza 90 giorni per il suo parere. Per questo nessuno può promettere in anticipo una data: dipende dal caso, dal Comune e dai vincoli.
Domande frequenti sui costi della sanatoria edilizia
Chi paga la sanatoria se la difformità è del vecchio proprietario?
La legge dice chi può chiedere la sanatoria: il responsabile dell’abuso oppure l’attuale proprietario. Chi ha comprato o ereditato può quindi regolarizzare anche un’opera che non ha fatto. Chi sostiene la spesa tra venditore e acquirente è invece una questione del contratto, da definire prima del rogito con il notaio.
Le tolleranze costruttive costano come una sanatoria?
No: non sono violazioni e non pagano oblazione (art. 34-bis).
Quanto tempo ci vuole per una sanatoria edilizia?
Dipende dal caso. La legge fissa i termini per la risposta del Comune. Sono 60 giorni per l’articolo 36, 45 per il permesso dell’articolo 36-bis e 30 per la SCIA in sanatoria. A questi si aggiungono la preparazione della pratica, le eventuali integrazioni e, in area vincolata, il procedimento paesaggistico.
Si può sanare un’opera in area vincolata?
A volte sì, con un passaggio in più. Per le opere dell’articolo 36-bis eseguite senza autorizzazione paesaggistica serve il parere vincolante dell’autorità del vincolo, con quello della Soprintendenza. Se la compatibilità è accertata si paga anche una sanzione calcolata con una perizia di stima. Se è negata, si applica la demolizione.