Cos’è la segnalazione certificata di agibilità
La regola sta nell’art. 24 del DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. Il comma 1 elenca cosa si attesta: sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti, conformità dell’opera al progetto e agibilità. Dove previsto, anche gli obblighi di infrastrutturazione digitale.
Il vecchio certificato di agibilità, rilasciato dal Comune su domanda, non esiste più. Il D.Lgs. 222/2016 ha abrogato l’art. 25, che lo disciplinava. Al suo posto c’è la segnalazione certificata, spesso abbreviata in SCA.
L’agibilità oggi non si chiede e non si aspetta: si attesta, con firme che ne rispondono.
Il cambio non è solo di nome. Con la segnalazione la responsabilità passa a chi firma le attestazioni allegate. Il Comune controlla dopo, non prima.
Quando la segnalazione certificata di agibilità è obbligatoria
Il comma 2 dell’art. 24 indica tre casi: le nuove costruzioni; le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; gli interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
La segnalazione va presentata allo sportello unico per l’edilizia entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura. La presenta chi è titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la SCIA, oppure chi gli è subentrato, per esempio un acquirente o un erede.
Se non viene presentata nei casi obbligatori, il comma 3 prevede una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. La sanzione però è il problema minore. Un immobile senza agibilità attestata crea difficoltà concrete al momento di vendere, affittare o chiedere un mutuo.
Il comma 4 ammette anche l’agibilità parziale. Può riguardare singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome, oppure singole unità immobiliari. Le condizioni sono precise: opere strutturali connesse completate e collaudate, impianti certificati, parti comuni e opere di urbanizzazione primaria completate, dove richiesto.
Cosa contiene e chi firma
La segnalazione non è un modulo da compilare da soli. Il comma 5 elenca i documenti che la accompagnano, ognuno firmato da chi ne risponde.
| Documento allegato | Chi lo firma | Cosa attesta |
|---|---|---|
| Attestazione delle condizioni del comma 1 | Direttore dei lavori o, se non nominato, un professionista abilitato | Sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto |
| Certificato di collaudo statico (art. 67) | Collaudatore, ingegnere o architetto iscritto all’albo da almeno dieci anni, estraneo a progetto e lavori | Che la struttura è stata realizzata e verificata come previsto |
| Dichiarazione di regolare esecuzione | Direttore dei lavori | Sostituisce il collaudo per riparazioni e interventi locali (art. 67, comma 8-bis) |
| Dichiarazione sulle barriere architettoniche | Tecnico abilitato | Conformità alle norme sull’accessibilità |
| Estremi dell’aggiornamento catastale | Tecnico che ha presentato la pratica catastale | Che la planimetria in Catasto corrisponde all’immobile |
| Dichiarazioni di conformità degli impianti | Imprese installatrici | Che gli impianti rispettano le regole vigenti |
Dal giorno della presentazione, completa di questi allegati, l’immobile si può utilizzare. Lo dice il comma 6, che richiama le regole della SCIA nella legge 241/1990. Per le pratiche edilizie il Comune ha trenta giorni per verificare e, se mancano i requisiti, vietare l’utilizzo (art. 19, comma 6-bis).
Non è quindi un silenzio-assenso. La segnalazione è efficace subito, e il controllo arriva dopo. Scaduto il termine, il Comune può ancora intervenire, ma solo alle condizioni dell’autotutela previste dall’art. 21-nonies della stessa legge.
Perché con difformità o lavori sulla struttura non si può presentare
Il comma 1 parla di conformità dell’opera al progetto presentato. È il punto in cui molte pratiche si fermano. Il tecnico che assevera l’agibilità sta dichiarando che ciò che c’è corrisponde ai titoli edilizi. Se ci sono difformità, quella firma non si può mettere.
Il riferimento per capire cosa è regolare è lo stato legittimo dell’immobile. È la situazione autorizzata dai titoli edilizi, integrata dalle pratiche successive. Un bagno ricavato senza pratica, un’unità in più rispetto al progetto, un muro portante aperto senza titolo: tutto questo va regolarizzato prima.
Prima la regolarità, poi l’agibilità: l’ordine non si può invertire.
Quando le difformità toccano la struttura, la pratica urbanistica non basta. Un intervento su elementi portanti richiede una verifica tecnica e, se le opere sono strutturali, i documenti che ne attestano la sicurezza. Senza quelli manca un allegato essenziale della segnalazione.
| Situazione dell’immobile | Si può presentare la segnalazione? | Cosa serve prima |
|---|---|---|
| Lavori finiti e conformi al titolo | Sì, entro quindici giorni dalla fine dei lavori | Raccogliere attestazioni, collaudo o dichiarazione di regolare esecuzione, impianti e Catasto |
| Difformità urbanistiche o edilizie | No, finché restano | Regolarizzarle con la pratica in sanatoria adatta al caso |
| Difformità che toccano la struttura | No, finché restano | Sanatoria e verifica tecnica della struttura |
| Edificio datato senza collaudo statico | Dipende dal caso | Documentare la sicurezza della struttura, spesso con una relazione di idoneità statica |
| Singola unità in un edificio più grande | Sì, come agibilità parziale | Parti strutturali connesse, impianti e parti comuni in regola |
Il caso di Fornovo San Giovanni mostra bene la sequenza. Un fabbricato dei primi anni Sessanta aveva quattro appartamenti invece dei due autorizzati. Prima è servita la SCIA in sanatoria, con il pagamento delle sanzioni. Poi l’aggiornamento catastale, le dichiarazioni sugli impianti e una relazione di idoneità statica, perché l’edificio era precedente alla legge 1086/1971. Solo alla fine è stata presentata la segnalazione di agibilità.
Nelle pratiche di sanatoria edilizia seguo proprio questa parte a monte. Verifico la conformità, predispongo gli elaborati e la documentazione strutturale che servono perché l’agibilità si possa attestare.
Cosa ha cambiato il decreto Salva Casa
Il decreto Salva Casa ha aggiunto all’art. 24 i commi da 5-bis a 5-quater. Riguardano i requisiti igienico-sanitari di altezze e superfici minime. In attesa di nuove regole nazionali, il progettista può asseverare la conformità anche con altezze interne tra 2,70 e 2,40 metri. Può farlo anche per monolocali più piccoli dei minimi ordinari, entro limiti fissati.
Non è una deroga automatica. Servono condizioni precise: il requisito dell’adattabilità previsto dal DM 236/1989 e almeno una tra due ipotesi: un edificio sottoposto a recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario, oppure un progetto con soluzioni alternative che garantiscano condizioni adeguate. Va valutato caso per caso, e non tocca in alcun modo la parte strutturale.
Domande frequenti
Chi presenta la segnalazione certificata di agibilità?
La presenta il titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la SCIA, oppure chi gli è subentrato, come un acquirente o un erede. Va depositata allo sportello unico per l’edilizia del Comune, con le attestazioni del direttore dei lavori o di un professionista abilitato e gli altri documenti richiesti.
Si può vendere una casa senza agibilità?
La mancanza di agibilità non è tra le cause di nullità dell’atto dell’art. 46 del Testo Unico, che riguardano i titoli edilizi. Nella pratica però crea problemi con banche, notai e acquirenti. Prima di un rogito conviene verificare stato legittimo e documenti, per sapere cosa manca.
Che differenza c’è tra agibilità e abitabilità?
Oggi la legge parla solo di agibilità, che vale per tutti gli edifici, abitazioni comprese. Abitabilità è il termine usato in passato per gli immobili residenziali. Nelle pratiche più vecchie si trova ancora il certificato di abitabilità rilasciato dal Comune: è un documento utile per ricostruire la storia dell’immobile.
Il Comune può contestare una segnalazione già presentata?
Sì. Per le pratiche edilizie il Comune ha trenta giorni per verificare la segnalazione e, se mancano i requisiti, vietarne gli effetti. Dopo quel termine può intervenire solo alle condizioni dell’autotutela fissate dalla legge 241/1990. Chi firma attestazioni false ne risponde anche penalmente.